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목차
1. 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다? 흔한 상황입니다
ㅇㅇ
전세계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 생각보다 자주 발생합니다. 집주인이 “새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”며 지연하거나, 연락을 회피하는 경우도 흔합니다. 때로는 집주인 재정 상황이 악화돼 아예 지급 여력이 없거나, 해당 주택에 선순위 근저당이 잡혀 있어 세입자의 보증금이 ‘후순위’로 밀리는 경우도 있습니다.
이러한 상황은 단순한 민원 해결 수준을 넘어, 법적 조치가 필요한 분쟁으로 간주됩니다. 문제는 많은 세입자들이 ‘기다리는 것’ 외에 어떤 대응을 해야 하는지 몰라 그대로 손해를 보는 경우가 많다는 점입니다. 지금부터 보증금 반환을 거절당했을 때 법적으로 대응할 수 있는 단계별 방법을 안내드립니다.
2. 내용증명 발송부터 시작해야 합니다
집주인이 보증금 반환을 지연하거나 거절한다면, 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명을 보내는 것입니다. 내용증명은 법적 분쟁이 발생했을 때 **“정식으로 반환 요청을 했었다”**는 사실을 입증하는 중요한 자료가 됩니다.
작성 요령
- 제목: 보증금 반환 요청
- 내용: 계약기간, 퇴거일, 반환 요청 금액 명시
- 방법: 우체국 방문 또는 인터넷 우체국 https://www.epost.go.kr/ 온라인 접수 가능
내용증명은 단순한 ‘경고장’이 아닙니다. 민사소송, 보증금 반환보증 청구, 경매절차 등 모든 대응의 출발점이 되므로, 가급적 빨리 발송하는 것이 좋습니다.
3. 임차권등기명령, 가장 빠른 안전장치
퇴거를 했는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태라면, 임차권등기명령을 법원에 신청해야 합니다. 이 제도는 집에서 이미 나왔지만 여전히 ‘임차인으로서 권리’를 유지하기 위해 꼭 필요한 절차입니다.
왜 중요한가?
- 경매가 진행될 경우, 우선순위 배당을 받을 수 있는 자격을 보장
- 전입신고·확정일자 효력 유지
- 주택 처분 전이라면, 보증금 반환을 압박하는 수단으로 작용
신청 방법
- 관할 지방법원 민원실에서 신청 가능
- 신청서, 전세계약서, 퇴거 입증서류 필요
- 신청비용: 약 2~3만 원 내외
📌 참고 링크:
법무부 생활법령정보 – 임차권등기명령 안내
4. 보증보험 가입자라면 즉시 이행청구
전세계약 당시 **전세보증금 반환보증보험(HUG, SGI 등)**에 가입되어 있다면, 해당 기관에 이행청구를 하면 됩니다.
보험사에서 세입자에게 먼저 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 방식입니다.
청구 조건
- 계약 종료일 경과
- 퇴거 완료 또는 임차권등기 완료
- 보증가입 당시 요건 충족
보증기관별 청구 링크
보증보험은 세입자를 위한 최후의 안전망입니다. 단, 보증가입이 되어 있지 않거나 가입 시점에 누락된 경우엔 사용할 수 없습니다.
5. 결국 민사소송, 강제경매도 가능하다
모든 절차를 진행했음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 마지막 수단은 민사소송입니다. 승소 판결을 받으면 주택에 대한 강제경매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은, 선순위 권리자보다 세입자가 앞선 확정일자와 전입신고를 갖췄는지 여부입니다.
민사소송 시 준비할 것
- 임대차계약서
- 전입신고 내역
- 확정일자 증명서
- 내용증명 사본
- 임차권등기명령 결과
법률구조공단의 무료 상담이나 공익법률지원센터의 지원도 검토할 수 있습니다.
📌 참고 기관:
대한법률구조공단 무료상담
마무리: 보증금 반환은 끝까지 요구할 권리입니다
보증금은 단순한 금액이 아닌, 세입자 입장에선 ‘생계의 기반’입니다.
“집주인이 안 줘서 못 받았다”는 말은 법적으로 설득력이 없습니다.
내용증명 발송 → 임차권등기 → 보증보험 청구 → 민사소송
이 순서를 기억하고 필요한 기관에 문의한다면, 어떤 상황에서도 자신의 권리를 끝까지 지킬 수 있습니다.